長屋の切り離し解体は可能？倒壊リスクや外壁補修・隣家とのトラブルを防ぐ手順を解説

老朽化した長屋を所有するオーナーの中には、切り離し解体を検討している方もいるのではないでしょうか。長屋を切り離して解体するにあたり、隣家への迷惑や費用面で不安に思うオーナー様も少なくありません。

そこでこの記事では、長屋の切り離し解体の基本や具体的な手順について解説します。また、隣人の同意取得や境界をめぐるトラブル対策もまとめました。この記事を読んで、長屋を解体する際の参考にしてみてください。

長屋（連棟式建物）の「切り離し解体」の基本と流れ

長屋の切り離し解体を進める上で、まずは全体の仕組みや流れを把握することが大切です。ここでは以下の2つのポイントを取り上げます。

• 長屋（連棟式）と一般的な戸建ての違い
• 切り離し解体を行う際の基本的な手順

長屋（連棟式）と一般的な戸建ての違い

長屋には横並びに配された棟割長屋と、垂直方向に重なった重層長屋の2種類が存在します。戸建てとの最大の違いは、隣家と壁や柱などの構造を共有している点です。そのため、長屋の一部を解体する場合は、隣家とつながった部分を手作業で慎重に切り離す工程が発生します。

こうしたことから、長屋の解体は戸建て住宅とは違うことを意識して進めなければいけません。

切り離し解体を行う際の基本的な手順

長屋の実際の切り離し解体は、専門業者への相談と事前の現地調査からスタートします。その後は隣家の同意を得たうえで、建設リサイクル法に基づく届出や道路使用許可などの行政手続きを進める流れです。

工事は手作業での切り離しを経てから、対象の住戸全体を取り壊していきます。20坪程度の長屋であれば工期は2週間程度で、工事後は露出した隣家の外壁を補修して完了です。

隣人の同意と「境界」をめぐるトラブル対策

ここでは、隣人の同意と「境界」をめぐるトラブルを以下の2点にまとめて解説します。

• 解体には隣家の同意が必須
• 「境界」の確定と事前確認の重要性

解体には隣家の同意が必須

長屋の切り離し解体を行うためには、区分所有法第17条に基づき、隣人の承諾と全所有者の4分の3以上の承諾が求められます。共有部分である界壁や柱を取り壊すことになるため、独断で工事を進めることは法律上認められていません。

法的なトラブルを避けるためにも、工事内容や補修範囲について事前にしっかりと説明することが特に重要なポイントです。業者は技術的な説明をサポートできますが、交渉の主体はあくまで施主となることを念頭に隣家への説明に臨みましょう。

「境界」の確定と事前確認の重要性

長屋の敷地は、隣家との境界線が曖昧になっているケースが少なくありません。そのため、解体工事を行うタイミングで、土地家屋調査士に依頼して境界確定測量を同時に実施することをおすすめします。境界を明確にしておくことで、将来的に土地を売却する際の資産価値が大きく向上しやすいからです。

以下の記事では、解体工事でよくあるトラブル事例を紹介しています。長屋の切り離し解体においても参考になるため、併せてご覧ください。

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切り離し後の「外壁」補修の手配責任とトタンの扱い

権利関係が整理できたら、工事後の隣家への対応についても決めておく必要があります。ここでは、以下の3つを取り上げます。

• 外壁補修の「手配と責任」は解体する側が持つのが基本
• 隣家とトラブルにならない外壁補修のポイント
• トタン仕上げのメリットと注意点

外壁補修の「手配と責任」は解体する側が持つのが基本

切り離し工事の後は、これまで室内だった部分が外気にさらされるため、隣家の外壁補修工事が必須となります。この補修にかかる費用は、基本的に切り離しを希望する施主側が負担するのが一般的なルールです。見積もりを取る際は、解体費用だけでなく外壁補修の費用も含まれているか詳細を確認しましょう。

トタン仕上げのメリットと注意点

外壁補修に関するトラブルを防ぐには、使用する素材や仕上げの範囲について隣人と事前に合意しましょう。既存の壁と同様の補修をするのが基本ですが、隣人がより高機能な補修を希望する例外的なケースもあります。その場合は、どちらが追加費用を負担するのかを事前にしっかりと話し合い、書面で残すことで工事後のトラブルを回避できます。

隣家とトラブルにならない外壁補修のポイント

外壁の補修には、トタンやモルタル、サイディングなどの素材が使われます。中でもトタン仕上げは、施工費用を比較的安く抑えやすい点がメリットです。ただし、解体業者が提示する極端に安い見積もりには、トタン等の簡易的な補修費用すら含まれていないことがあるため注意が必要です。契約前に内訳を入念に確認しましょう。

解体による「倒壊」リスクと「耐震補強」の必要性

ここからは、解体による「倒壊」リスクと「耐震補強」の必要性を以下の3つの要素に分けて解説します。

• 切り離しによって隣家が倒壊するリスク
• 残る隣家に対する「耐震補強」工事
• 事前調査（家屋調査）でリスクを最小限に

切り離しによって隣家が倒壊するリスク

長屋は複数の住戸で一つの構造体を形成しているため、一部を切り離すことで建物全体の耐震性や強度が低下する可能性があります。建物の劣化具合によっては、切り離した反動で隣家が倒壊するリスクもゼロではありません。

無理な工事は重大な事故を招く恐れがあります。倒壊の危険性が高く物理的な切り離しが難しい場合は、解体ではなく「減築」などの代替案の検討も視野に入ります。

残る隣家に対する「耐震補強」工事

長屋の解体では、切り離しで低下した強度を補うため、残された隣家に対して耐震補強工事が必要になるケースが多くあります。この耐震補強にかかる工事費用も、外壁補修と同様に基本的に施主側の負担となることが一般的です。

補強の要否や具体的な方法は建物の状態によって大きく異なるため、決して自己判断してはいけません。

事前調査（家屋調査）でリスクを最小限に

倒壊や損傷などの重大なトラブルを防ぐためには、工事前の家屋調査が極めて有効な手段となります。隣人から建築士による診断を求められるケースも少なくありません。事前に建物の傾きやひび割れを記録しておくことで、工事後に生じた損傷かどうかの原因を客観的に判断できます。

長屋特有の「共有インフラ設備」の切り離し

長屋の切り離し解体では、長屋特有の以下の2点に注意する必要があります。

• 水道管やガス管が隣家と共有されているケース
• 電気配線や通信ケーブルの事前調査も必須

水道管やガス管が隣家と共有されているケース

長屋では、水道メーターが分かれていても地中などで配管が共有されているケースが珍しくありません。確認を怠って勝手に切断すると、隣家のライフラインまで止めてしまう重大なトラブルに発展します。こうした事態を防ぐため、作業前には必ず図面や実地調査を用いて、配管経路を入念に確認することが求められます。

電気配線や通信ケーブルの事前調査も必須

水道やガスと同様に、天井裏で電気配線や通信ケーブルが複雑に繋がっているリスクも考慮しなければなりません。誤って隣家の配線を切断すると、停電や通信障害を引き起こして多大な迷惑をかける恐れがあります。電気や通信の切り離しに関しても、専門業者による綿密な事前調査を実施するようにしてください。

切り離し直後の「雨漏り」と「騒音」リスク

長屋の切り離し解体では、工事中や工事直後の物理的なリスクへの対策も欠かせません。ここでは以下の3つのポイントを解説します。

• 屋根の切断による「雨漏り」トラブルに注意
• 繋がっているからこそ直に伝わる「騒音・振動」
• クレームを防ぐ「解体前の近隣挨拶」の重要性

屋根の切断による「雨漏り」トラブルに注意

屋根を切り離してから補修が完了するまでの間は、雨漏りのリスクが一時的に高まります。切断面が外気に直接さらされるため、わずかな隙間でも雨水が侵入しやすくなります。特に台風シーズンや梅雨の時期は、天候の急変に対する迅速な対応が必要です。工事期間中はブルーシート等での確実な養生で、隣家の室内を水濡れから守る対策を徹底しましょう。

繋がっているからこそ直に伝わる「騒音・振動」

長屋は構造が繋がっているため、騒音や振動が隣家にダイレクトに伝わります。そのため、一般的な戸建ての解体以上にクレームが発生するリスクが高い傾向にあります。生活空間のすぐ隣で重機や工具が稼働すると、居住者の精神的な負担は計り知れません。隣家への影響を最小限に抑える工夫を取り入れることが不可欠です。

クレームを防ぐ「解体前の近隣挨拶」の重要性

工事前の丁寧な近隣挨拶が工事中や工事完了のトラブルを左右します。工事期間や作業時間、騒音への配慮内容を事前に伝え、理解を得ましょう。

以下の記事では、解体工事での騒音トラブルと対策を詳しく解説しています。長屋の切り離し解体においても共通する部分もあるため、併せてご覧ください。

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難易度の高い長屋解体は株式会社ビクトリーへ

長屋の切り離し解体を安全かつスムーズに進めるなら、専門的なノウハウを持つ株式会社ビクトリーにご相談ください。長屋の解体は、隣家との調整や特殊な技術が求められる、非常に難易度の高い工事です。そのため、実績のない解体業者だと、トラブルになる恐れがあります。

当社は長屋解体における豊富な実績を持ち、近隣トラブルを防ぐ丁寧な説明や適正な補修工事の提案を得意としています。お客様の状況に合わせた最適なプランをご提案しますので、安全な工事をご希望の方はぜひ一度ご相談ください。

まとめ

この記事では、長屋の切り離し解体を詳しく解説しました。長屋の切り離し解体は、単なる解体作業ではなく、隣家との境界と安全を再構築する共同プロジェクトです。費用面だけでなく、複雑な権利関係や構造的なリスクへの慎重な配慮が欠かせません。

また、隣人の同意取得や補修費用の負担など、クリアすべき課題が多く存在します。安全を最優先に考え、法的な知識と高い技術力を持つ専門業者をパートナーに選んで計画を進めていきましょう。

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