ローン残債がある家は解体できる？勝手に壊すリスクと抵当権抹消の条件を解説

さまざまな事情で、ローン残債がある家を解体しなければいけない場面もあります。しかし、ローン残債がある場合、「そもそも解体できるのか」「残っているローンはどうなるのか」と不安を抱える方は少なくありません。

そこでこの記事では、家を解体する際のリスクやローン残債を処理する具体的な解決策について解説します。また、空き家を放置する危険性や、オーバーローン時の対処法もまとめました。この記事を読めば、安全に解体を進めるための正しい手順が理解できます。実家や空き家の処分でお悩みの方はぜひ参考にしてみてください。

ローン残債がある家は「無断で解体」してはいけない

住宅ローンが残っている家は、原則として金融機関の同意なしに無断で解体してはいけないとされています。家を解体するという行為は、金融機関がお金を貸し出す際の「担保」をなくしてしまうことを意味するからです。

建物を解体すると、金融機関にとっての担保価値が大きく減少します。そのため、まずはローンを借りている金融機関へ事前に相談する必要があります。金融機関への事前相談は、ローンの残債がある家を解体するうえで、非常に重要なステップです。

銀行が設定している「抵当権（ていとうけん）」

住宅ローンを組む際、金融機関は対象となる土地と建物に「抵当権」を設定します。抵当権とは、民法第369条に基づく法的な権利です。万が一、ローンの返済が滞った場合に、金融機関がその不動産を競売にかけて資金を回収するための担保として機能します。

ローン残債があるということは、抵当権がまだ建物に残っている状態です。抵当権がついたままの建物を勝手に取り壊すことは、金融機関の権利を侵害することにつながるため注意が必要です。

無断で解体すると「一括返済」を求められるリスクがある

もし金融機関に無断で解体工事を行った場合、ローン契約違反とみなされる恐れがあります。その場合、残債の一括返済を求められる恐れがあります。一括返済ができないと、最悪の場合は土地を差し押さえられてしまうかもしれません。

ローン残債がある家を解体する3つの解決策

抵当権の問題をクリアして家を解体する主な解決策は、以下の3つです。

• 「建て替えローン」を利用して残債をまとめる
• 更地にして売却し、その代金で完済・抵当権抹消する
• 自治体の補助金や「空き家解体ローン」を活用

「建て替えローン」を利用して残債をまとめる

現在の家を解体して新しい家を建てる予定がある場合は、住み替えローン（建て替えローン）を利用するのが一般的な方法です。これは、現在のローンの残債と新居の建築費用を一括して借り入れられる仕組みとなっています。

建て替えローンなら、手元にまとまった現金がなくても解体と新築をスムーズに進められます。ただし、借入総額が大きくなるため、金融機関の審査は通常よりも厳しくなる傾向がある点に注意が必要です。

更地にして売却し、その代金で完済・抵当権抹消する

ローンの残債がある家を解体して更地にし、その土地を売却した代金でローンの残りを一括返済する方法もあります。土地の売却代金でローンを完済できれば、無事に抵当権を抹消することが可能です。

しかし、この方法は解体した土地の売却価格がローンの残債を上回る「アンダーローン」の状態であることが大前提となります。立地や市場の状況によっては想定した価格で売れないリスクもあるため、事前に複数の不動産会社へ査定を依頼しておきましょう。

自治体の補助金や「空き家解体ローン」を活用

解体費用を準備するのが難しい場合は、解体費用専用の「空き家解体ローン」を利用できる金融機関があります。また、多くの自治体が老朽化した空き家の解体に対して補助金制度を設けています。

ローンを理由に空き家を放置するリスク

資金繰りの難しさから「ローンが残っているから」と解体を先延ばしにする方もいます。しかし、空き家を放置し続けることには以下のようなリスクが伴います。

• 「特定空家」に指定されると固定資産税が最大6倍に
• 倒壊による損害賠償や「行政代執行」の危険性

「特定空家」に指定されると固定資産税が最大6倍に

老朽化が進み、周囲に悪影響を及ぼす可能性のある空き家は、自治体から「特定空家」に指定されることがあります。住宅が建っている土地は固定資産税の優遇措置を受けられます。しかし、特定空家に指定されて改善の勧告を受けると、優遇は受けられません。

倒壊による損害賠償や「行政代執行」の危険性

家屋が老朽化すると、台風や地震などの自然災害によって倒壊する事例も少なくありません。屋根材や外壁が剥がれ落ちて隣の家を破損させた場合、所有者は損害賠償責任を問われる可能性があります。

さらに、倒壊の危険性が極めて高いと自治体が判断した場合、「行政代執行」によって強制的に解体されることがあります。

土地を売ってもローンが残る「オーバーローン」の対処法

土地の売却査定額がローン残債を下回る「オーバーローン」の場合、通常の売却では抵当権を抹消できません。この状況での主な対処法は以下の2つです。

• 金融機関の合意を得て売却する「任意売却」
• 解体せず「古家付き土地」として売り出す

金融機関の合意を得て売却する「任意売却」

ローンの返済が困難であれば、「任意売却」が考えられます。これは、金融機関の合意を得て、ローン残債がある不動産を売却できる手続きです。売却代金はローンの返済に充てられ、残った債務を分割返済することになります。

ただし、任意売却は特定の条件を満たす必要があり、信用情報機関に事故情報が登録されるデメリットもあるため慎重な判断が求められます。

解体せず「古家付き土地」として売り出す

解体費用を捻出できず通常の売却も難しい場合は、建物を解体せずに「古家付き土地」として売り出す方法もあります。買主がリノベーション目的で購入したり、買主負担で解体したりするケースを狙う形です。更地に比べて買い手がつきにくく、売却までの期間が長期化しやすい点には注意して計画を練る必要があります。

解体費用専用ローンの「金利」と「審査」

解体費用に充てるためのローンには、一般的な住宅ローンとは異なる特有の性質があります。ここでは、一般的な住宅ローンとの違いや審査のポイントを解説します。

一般的な「無担保ローン」と「住宅ローン」の違い

解体費用のために使える、土地や建物を担保に入れずにお金を借りられる無担保ローンがあります。担保がなくなっても、無担保ローンに借り換えることで抵当権を外し、土地を処分しやすくなります。

ただし、年率0.5〜1.5%程度の住宅ローンに対し、無担保の多目的ローンは年率2.0〜5.0%程度になるケースが多いです。そのため、無理のない計画を立てることが重要です。

ローン審査をスムーズに通すためのポイント

金融機関との交渉や審査を有利に進めるには、解体の正当な理由と具体的な計画を示すことが効果的です。ただ解体したいだけでは、同意を渋られる可能性があります。

ローン残債がある家の解体・滅失登記までの具体的な流れ

解体費用の準備が整ったら、実際の解体工事と登記の手続きに進みます。解体から滅失登記までの基本的な流れは以下の3つのステップです。

• 銀行への事前相談と解体業者からの「見積もり取得」
• 解体工事の実施と「マニフェスト」の確認
• 工事完了後の「建物滅失登記」の手続き

銀行への事前相談と解体業者からの「見積もり取得」

解体を検討し始めたら、まず行うべきは金融機関への事前相談です。無断で解体すると一括返済を求められるリスクがあるため、必ず具体的に状況を説明して、今後の条件を確認してください。

金融機関から概ねの同意が得られたら、複数の解体業者から見積もりを取得します。金融機関への正式な手続きには正確な費用を証明する見積書が必要です。そのため、金融機関への相談と並行して信頼できる業者を探し始めることが大切です。

解体工事の実施と「マニフェスト」の確認

金融機関の正式な同意を得たら、解体業者と契約を結んで工事を開始します。工事中は近隣トラブルを避けるため、事前の挨拶回りや騒音対策を徹底してくれる業者を選ぶことが重要です。

工事が完了したら、廃棄物が適正に処理されたことを証明する「マニフェスト（産業廃棄物管理票）」を受け取ってください。マニフェストは不法投棄などのトラブルを防ぐための重要な書類であり、滅失登記に必要な証明書と併せて確認が必要です。

工事完了後の「建物滅失登記」の手続き

建物の解体が終わったら、法務局へ「建物滅失登記」を申請します。この登記を行うことで、登記簿上から建物の情報が正式に削除されます。

滅失登記が完了したら、その旨を金融機関に報告して担保の変更や抵当権の抹消手続きを進めましょう。完済して抵当権を抹消する場合、司法書士へ手続きを依頼することが一般的です。

ローン残債の残っている家の解体もビクトリーへおまかせください

金融機関との交渉をスムーズに進めるには、根拠に基づいた「正確な解体見積書」が不可欠です。概算や不透明な項目が多い見積書では、金融機関からの理解を得られず、同意や審査が遅れる原因になります。

株式会社ビクトリーは、現地の状況を綿密に調査し、金融機関へ提出する資料としての見積書作成実績が豊富です。ローン残債があるなど財務的な配慮が必要な物件にも対応し、現在の状況に合わせて最適なプランをご提案します。まずはお気軽にご相談ください。

まとめ

ローン残債がある家を解体する際、金融機関に無断で取り壊すことは契約違反となり一括返済のリスクがあるため避ける必要があります。まずは借入先の銀行へ事前相談を行い、解体後の明確な土地活用計画や解体業者の正確な見積書を持参して交渉を進めましょう。

解体後の残債は、住み替えローンへの借り換えや土地の売却代金などで清算します。一人で悩まずに専門家や金融機関へ相談し、安全に解体手続きを進めてみてください。

総合解体 / 解体事業についてはこちら